¿Vender tu casa por cuenta propia o través de una inmobiliaria?

El riesgo del trámite de compra venta en el Perú

Tomar la decisión de vender una propiedad es una de las decisiones más importantes en la vida de muchas personas. Al planificar el proceso, es completamente natural que surja una duda: ¿realmente vale la pena contratar a una agencia inmobiliaria, o es mejor gestionar la venta por cuenta propia para ahorrar comisiones?

Se debe tener en cuenta que la venta entre particulares es una operación minuciosa que requiere del conocimiento técnico en diversos aspectos (legal, tributario, entre otros). Dentro del mercado inmobiliario actual no solo se necesita encontrar al comprador ideal, sino también investigar a fondo el estado de la propiedad y la legalidad de la operación, por razones de seguridad jurídica y transparencia legal; un error en el trámite podría transformar un negocio en una situación perjudicial.

Cuando un vendedor no cuenta con asesoría especializada, puede dejar vacíos muy graves relacionados con la omisión inconsciente de cargas registrales previas (como hipotecas no canceladas en la SUNARP) o deudas municipales y comunitarias. A esto se suma el desconocimiento de la responsabilidad civil por vicios ocultos, un concepto legal que obliga al vendedor a responder por los defectos graves y no visibles de la vivienda, como humedades estructurales o fallas en las tuberías, incluso si el dueño actual los ignoraba por completo al momento de firmar. El Código Civil peruano, en sus artículos 1484° y 1485°, deja claro que la ignorancia no exime responsabilidad: si vendes un inmueble con una falla estructural que tú mismo desconocías, eres legalmente responsable ante el comprador.

Al comparar la gestión independiente con el respaldo de una inmobiliaria, la balanza se inclina hacia la protección y la optimización del tiempo, mientras que un vendedor particular se expone a que la operación se caiga en la notaría por, por ejemplo, omitir herencias no inscritas (sucesiones intestadas), gravámenes antiguos o por no tramitar a tiempo el HR y PU (Hoja de Resumen y Predio Urbano), una agencia especializada realiza una auditoría técnica y legal completa desde el primer día para sanear los títulos.

A este escenario se suma el complejo proceso que representa la compraventa cuando el adquirente depende de un crédito hipotecario, una condición predominante en el mercado inmobiliario peruano. Las entidades financieras locales aplican políticas de riesgo sumamente rigurosas, sometiendo al inmueble a un exhaustivo estudio de títulos y a una tasación pericial. Si el perito asignado por el banco detecta discrepancias entre la realidad física de la edificación y lo inscrito en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) tales como ampliaciones informales o modificaciones estructurales sin la debida Declaratoria de Fábrica, el otorgamiento del crédito se puede paralizar de inmediato. Para el propietario que gestiona la venta de forma independiente, el riesgo radica en identificar estas contingencias técnicas tras haber mantenido el inmueble fuera del mercado durante meses, lo que suele derivar en la resolución del contrato a último minuto. Por el contrario, la intermediación de una agencia inmobiliaria formal permite auditar y sanear estas inconsistencias desde la etapa de captación, garantizando la aptitud crediticia del bien ante el sistema financiero.

De acuerdo con la normativa del sistema financiero peruano, esta exigencia se fundamenta en la Resolución SBS N.° 11356-2008 (Reglamento para la Gestión del Riesgo de Crédito), emitida por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP. Esta norma obliga a las entidades bancarias a evaluar de manera rigurosa las garantías reales (hipotecas) antes de aprobar un financiamiento, exigiendo que los inmuebles cuenten con tasaciones periciales actualizadas y una situación jurídica perfectamente saneada. Bajo este marco regulatorio, si el perito del banco detecta cargas técnicas o discrepancias entre la realidad física del predio y su partida registral en la SUNARP, como una Declaratoria de Fábrica inexistente o desactualizada, la institución financiera está legalmente obligada a congelar o rechazar el desembolso del crédito hipotecario para mitigar su exposición al riesgo, frustrando de inmediato la operación de compraventa del propietario independiente.

En paralelo, otras afectaciones que se puede dar, es el hecho de sufrir sorpresas desagradables o multas de la SUNAT por un mal cálculo del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría (5% sobre la ganancia), o de trabar la operación porque el comprador desconoce cómo liquidar el impuesto de alcabala, la intermediación profesional ofrece un estudio fiscal preventivo. Esto permite al propietario conocer con precisión matemática qué cantidad de dinero neta recibirá mediante el cheque de gerencia tras el cierre de la operación.

A base de lo mencionado, el Código Civil señala, sobre la obligación de saneamiento por vicios ocultos, en donde deja claro que la ignorancia no excluye de responsabilidad. Si vendes una casa con una falla estructural que tú mismo desconocías, eres legalmente responsable ante el comprador.

Por ello, debe tener en cuenta los propietarios la protección de su bien inmueble, antes de realizar la compraventa con un interesado, es así que, al delegar el proceso en expertos, el propietario no está incurriendo en un gasto, sino realizando una inversión con seguridad que le garantiza que el fruto de su esfuerzo llegará a buen puerto y de forma segura, legal y definitiva.

Si esta información te fue útil, suscríbete a Casaclic Perú para más información.

Agenda una cita al: (+51) 948131998

bbg