Simulación en los contratos de compraventa: ¿En qué medida afecta su validez?

Criterios para declarar su nulidad.

En las inversiones inmobiliarias se celebran diversos contratos, especialmente de compraventa de bienes inmuebles. Sin embargo, en algunas ocasiones se recurre a la simulación con el fin de evadir obligaciones legales, ocultar patrimonio frente a acreedores o encubrir actos ilícitos. Esta práctica plantea interrogantes relevantes: ¿cuándo existe simulación absoluta o relativa?, ¿qué criterios se aplican para declarar la nulidad?

La simulación se presenta cuando existe una discordancia entre voluntad real y la manifestación declarada, es así como se clasifica en simulación absoluta, en dónde hay una supuesta celebración de un acto jurídico sin que exista intención real de celebrarlo, como por ejemplo una falsa compraventa de un inmueble, en donde no hay intención de transferir la propiedad ni de pagar precio alguno, y solo se realiza para aparentar que el bien ya no pertenece al vendedor.

Por otro lado, la simulación relativa ocurre cuando las partes sí realizan un negocio jurídico, pero ese negocio es distinto al que aparece en el contrato. En otras palabras, se firma una compraventa aparente, pero en la realidad el verdadero acuerdo es otro (por ejemplo, una donación, un préstamo o una compraventa a otro precio), y puede darse por casos de error, dolo o causales de anulabilidad.

Al respecto el artículo 219 del Código Civil peruano establece que el acto jurídico es nulo cuando carece de manifestación de voluntad o cuando su objeto es ilícito. En la simulación absoluta, al no existir voluntad real, el acto deviene en nulo de pleno derecho, mientras que, en la simulación relativa, el acto aparente es anulable porque oculta un verdadero negocio jurídico convenido por las partes, como por ejemplo sería un contrato de compraventa declarado por un monto menor al valor real. Cabe señalar que los actos anulables surten efectos mientras no se declare su nulidad, es decir, son actos convalidables; mientras, que el acto nulo, no tiene validez desde el momento en que se celebra por causas graves que afectan o invalidad la voluntad.

En la práctica se dan casos en los que existen problemas al momento de probar un supuesto de simulación. La jurisprudencia reconoce que la carga de la prueba recae en quien alega la simulación, lo cual constituye una de las principales dificultades prácticas, dado que se tiene que demostrar la voluntad real entre las partes, es así como radica la dificultad en la acreditación de la simulación, dado que, en algunos casos, las partes suelen actuar de manera concertada para aparentar una situación distinta. En consecuencia, se debe recurrir frecuentemente a indicios, por ejemplo en casos donde el parentesco o confianza estrecha entre los celebrantes facilita el acuerdo oculto; la retentio possessionis, donde el vendedor mantiene el control o uso del bien tras la supuesta enajenación; la falta de capacidad económica del comprador para afrontar la inversión; y la ausencia de flujo de caja verificable o medios de pago bancarizados que demuestren el desembolso efectivo del precio. Finalmente, la celeridad sospechosa, entendida como la urgencia de transferir el patrimonio ante un embargo o proceso judicial inminente, termina por configurar la convicción de que el contrato no responde a una voluntad real, sino a una estrategia deliberada de ocultamiento patrimonial para afectar a terceros.

En caso de posible afectación a terceros, debido a que la simulación puede perjudicar a acreedores, al ocultar bienes que deberían responder por obligaciones, o a terceros adquirientes que confían en la apariencia del acto, la Ley busca equilibrar la sanción de la simulación con la protección de terceros de buena fe, en especial, a los que adquieren derechos sin conocimiento del acto simulado.

En ese sentido, la Corte Suprema ha contribuido a delimitar los alcances de la nulidad, es así como la Casación N° 2195-2011-Lima establece que en la simulación absoluta no existe voluntad real, por lo que el acto jurídico deviene en nulo de pleno derecho, reforzando así la idea de que la apariencia formal no puede prevalecer sobre la realidad jurídica.

En consecuencia, la simulación genera un conflicto entre la apariencia y la realidad, lo cual puede repercutir en la validez del acto jurídico, es por ello que resulta necesario un análisis detallado en cada caso, considerando tanto los elementos formales como la conducta de las partes, con el objetivo de garantizar decisiones justas y coherentes con los principios de buena fe y seguridad jurídica.

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