¿Qué es la tasación y por qué no siempre coincide con el precio de venta?

Factores que explican la diferencia entre el valor tasado y el precio comercial

En el ámbito inmobiliario, la tasación constituye una herramienta técnica esencial para establecer un valor referencial de un bien inmueble, sea un terreno, casa, local o departamento. Este valor se determina mediante un procedimiento especializado que evalúa diversos factores objetivos, como la ubicación, las dimensiones, la zonificación, el estado de conservación, las características constructivas, la infraestructura del entorno y la situación legal de la propiedad. El resultado de una tasación, realizado por un perito inscrito o entidad autorizada, se conoce como valor comercial del inmueble.

Sin embargo, en la práctica del mercado inmobiliario, el valor arrojado por una tasación no siempre coincide con el precio de venta fijado por el propietario o la empresa inmobiliaria. Esta discrepancia no necesariamente implica un error o una irregularidad, sino que obedece a una serie de elementos de carácter subjetivo, estratégico y coyuntural que interactúan con la dinámica propia de la oferta y la demanda.

Al igual que en los casos de compraventa inmobiliaria en los que la autoridad de consumo evalúa la idoneidad y la información que se entrega al consumidor, la tasación se convierte en un punto de referencia para reducir la asimetría informativa y garantizar que el comprador cuente con datos claros, objetivos y verificables antes de comprometer su patrimonio.

La tasación es un procedimiento regulado que busca establecer el valor comercial real de un inmueble en un momento determinado. El tasador utiliza metodologías aprobadas, que pueden ser de tipo comparativo (analizando precios de ventas recientes de propiedades similares en la zona), de costo (valor del terreno más el costo de reposición de la edificación) o de capitalización de rentas (proyectando ingresos futuros en propiedades para alquiler).

En el Perú, las tasaciones con fines hipotecarios deben ajustarse a las directivas emitidas por la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS) y realizadas por peritos registrados. Para otros fines, como transacciones privadas o valoraciones judiciales, se aplican criterios técnicos equivalentes, pero su alcance dependerá del objetivo de la tasación.

Existen múltiples razones por las que el valor tasado y el precio de venta no coinciden. Entre las más relevantes se encuentran:

1. Expectativas del vendedor: Muchos propietarios establecen su precio de venta a partir de lo que esperan obtener, sin considerar necesariamente la dinámica del mercado ni la competencia.
2. Condiciones del mercado: La ley de oferta y demanda puede provocar que los precios suban o bajen respecto al valor técnico. En periodos de alta demanda o escasez de oferta, los precios tienden a situarse por encima de la tasación. En mercados saturados o recesivos, pueden estar por debajo.
3. Estrategias comerciales: Las inmobiliarias pueden fijar precios superiores para luego aplicar descuentos y dar la sensación de una oferta especial. También pueden ajustar precios por etapas en proyectos en preventa.
4. Factores no valorados en la tasación: La percepción de seguridad, la proyección de valorización de la zona o el atractivo de un diseño particular pueden no ser cuantificados en la tasación, pero sí influir en el precio que los compradores están dispuestos a pagar.

Tal como lo establece el Código de Protección y Defensa del Consumidor, el derecho a la información es un pilar fundamental para que las personas puedan tomar decisiones racionales y bien fundamentadas. La tasación, en este contexto, es una pieza clave para equilibrar la relación entre comprador y vendedor, reduciendo la asimetría informativa.

Si bien el vendedor no está obligado a vender al valor tasado, sí debe evitar prácticas que generen expectativas falsas o que omitan información esencial. Una diferencia significativa entre el valor de tasación y el precio solicitado debe ser explicada y justificada con argumentos transparentes.

El artículo 18 del Código de Protección y Defensa del Consumidor define la idoneidad como la correspondencia entre lo que el consumidor espera y lo que efectivamente recibe. Aunque la tasación no sea un elemento contractual obligatorio en todos los casos, sí puede integrarse a la expectativa legítima del comprador si fue parte de la información previa a la compra.

Además, el principio de buena fe y el principio pro consumidor obligan a interpretar cualquier duda a favor de la parte más vulnerable, que en el mercado inmobiliario suele ser el comprador. Por ello, si una tasación oficial revela un valor mucho menor al precio de venta, y el vendedor no proporciona información que justifique esa diferencia, podría estarse ante una vulneración indirecta de este principio.

En el caso de las entidades financieras, estas toman como referencia la tasación para determinar el monto del préstamo hipotecario, lo que en la práctica puede obligar al comprador a aportar una mayor cuota inicial si el precio de venta supera significativamente el valor tasado.

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Redacción de ZH Consultores

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