Principios de idoneidad e información en la venta inmobiliaria

Resolución N.° 1233-2015/SPC-INDECOPI refuerza derechos del consumidor ante discrepancias entre lo ofertado y lo entregado.

Al momento de celebrar un contrato relacionado con una o más propiedades, o al establecer cualquier tipo de vínculo patrimonial, es común que los particulares involucrados determinen sus derechos y obligaciones conforme a lo dispuesto en el Código Civil. Sin embargo, este marco general resulta superado en aquellos casos en que, debido a la actividad constante y especializada de una de las partes, normalmente el vendedor, y al desconocimiento o falta de información técnica por parte de la otra, el consumidor, sobre el bien o servicio a contratar, se genera una clara asimetría informativa. Esta situación ha dado lugar al desarrollo de lo que hoy conocemos como el derecho del consumidor.

La autoridad encargada de velar por los intereses de los consumidores y por la competencia en el mercado es el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi). En ejercicio de sus funciones, esta entidad se ha pronunciado sobre prácticas vinculadas a la venta de bienes inmuebles dirigidos a consumidores. Un criterio relevante emitido por Indecopi ha venido a reivindicar lo que, en la práctica, constituía una infracción a las normas del Código de Protección y Defensa del Consumidor, así como una vulneración directa a los derechos de quienes adquieren este tipo de productos.

Se trata de la Resolución N.°1233-2015/SPC-INDECOPI, emitida por la Sala Especializada en Protección al Consumidor, la cual aborda un caso de compraventa inmobiliaria en el que se detectaron discrepancias entre las áreas ofertadas públicamente y aquellas finalmente reconocidas en el contrato de compraventa.

El análisis de dicha resolución parte del desarrollo de los principios de idoneidad y de información, según los términos del Código de Protección y Defensa del Consumidor, figuras jurídicas que están estrechamente entrelazadas dentro del marco normativo especial. Asimismo, la Sala desarrolla criterios sobre la oferta comercial y la modalidad contractual de compraventa, con el objetivo de determinar cuál es la información que el consumidor podría considerar esencial e idónea al momento de decidir adquirir un bien inmueble. Para ello, es fundamental considerar también qué elementos son considerados determinantes por la propia Sala para la toma de decisiones del consumidor.

La idoneidad, según el Código de Protección y Defensa del Consumidor vigente (artículo 18), se define como la correspondencia entre el producto que un consumidor espera recibir y aquello que efectivamente se le entrega. En la antigua Ley de Protección al Consumidor se diferenciaban los conceptos de conformidad e idoneidad, aunque ambos se integraban como parte de un mismo mecanismo de tutela. Según el enfoque neoliberal adoptado por nuestro ordenamiento, la información constituye un elemento central, dado que se presupone que el consumidor, toma decisiones racionales basadas en la calidad, cantidad y oportunidad de la información que recibe. De ahí que el Código de Consumidor regule con detalle el derecho a la información, como medio para reducir las distorsiones generadas por la asimetría informativa.

Los artículos 18 y 19 del Código del Consumidor disponen que la idoneidad debe evaluarse en función de la naturaleza del producto o servicio y su capacidad para satisfacer la finalidad que motivó su incorporación al mercado. Asimismo, imponen responsabilidad administrativa al proveedor por la idoneidad y calidad del producto o servicio ofrecido, tomando como referencia la información previamente brindada o publicitada. Así, en el caso de la venta de un inmueble, las características del bien ofrecido deben coincidir con las que finalmente se entregan, independientemente de lo que se indique en el contrato, generándose así una vinculación especial basada en la expectativa legítima del consumidor.

La Sala de Protección al Consumidor resalta que la información es un factor esencial para la protección de los intereses del consumidor, ya que crea expectativas legítimas respecto del producto. En ese sentido, sostiene que una omisión o un error en la información suministrada puede hacer que el producto resulte no idóneo, afectando de forma directa la decisión de consumo.

De los fundamentos de la resolución se desprende que existen dos momentos clave en la dinámica contractual de compraventa inmobiliaria: el momento de la oferta (como en el caso de las proformas) y el de la suscripción del contrato. Las mediciones métricas comunicadas en estos momentos influyen de forma determinante en todo el proceso contractual, condicionando la decisión del consumidor.

En esa línea, basta con que el proveedor haya comunicado determinadas características del bien, ya sea en un contrato, una proforma u otro documento idóneo, para que dicha información adquiera plena validez y exigibilidad. El Código de Protección y Defensa del Consumidor presume que esta información es veraz, oportuna y accesible, y, por tanto, se convierte en un elemento condicionante de la voluntad contractual. Rige en todo momento el principio de buena fe, confianza y lealtad entre las partes. Así, en casos de duda o en presencia de cláusulas ambiguas en contratos por adhesión, debe aplicarse una interpretación favorable al consumidor. La idoneidad implica entonces que lo ofrecido, ya sea en proforma o contrato, sea exactamente lo que se entregue.

La buena fe contractual y el principio pro consumidor también son analizados por la Sala. En un caso similar relacionado con la compraventa de un vehículo, no se sancionó al proveedor por un error material evidente en la publicidad, ya que este no generó expectativas defraudadas en el consumidor. Distinto sería si el precio u otras condiciones hubiesen sido claras y luego incumplidas, pues en ese caso sí se habría vulnerado la confianza legítima del consumidor.

En cuanto a la compraventa ad corpus, o en bloque, esta modalidad implica que el precio se fija por el bien en su conjunto, independientemente de su extensión. Sin embargo, en el contexto de contratos de consumo inmobiliario, el consumidor tiene un interés legítimo en conocer y confiar en la superficie del bien, lo cual justifica una interpretación distinta.

La Sala considera que el artículo 1577 del Código Civil debe interpretarse dentro de su contexto histórico. Esta norma data de 1984, época en la que los bienes predominantemente comercializados eran fundos, fincas o terrenos rústicos, cuya delimitación podía presentar márgenes razonables de error. En contraste, la realidad actual permite una mayor precisión técnica sobre los datos del bien ofertado, por lo que el área debe respetarse. No resulta suficiente alegar error o ampararse en la figura del ad corpus cuando la diferencia entre lo prometido y lo entregado afecta directamente la expectativa del consumidor.

Además, se considera que la inmobiliaria o empresa constructora se encuentra en una posición privilegiada y técnica que le permite cumplir con lo ofrecido, siendo que el consumidor, por el contrario, enfrenta una situación de vulnerabilidad estructural que justifica con mayor razón esta exigencia.

La idoneidad en la compraventa de bienes futuros también debe ser analizada desde una doble perspectiva: ex ante, es decir, desde las expectativas legítimas generadas en el consumidor, y ex post, en función del producto efectivamente entregado.

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Redacción ZH Consultores