El derecho a la información en la compra de un bien inmueble

En el mercado inmobiliario, la compra de un inmueble representa una de las inversiones patrimoniales más importantes que una persona puede asumir. Este tipo de transacción implica un compromiso financiero, así como la expectativa de que el bien adquirido cumpla con las condiciones ofrecidas.

Sin embargo, la complejidad de los contratos, la naturaleza técnica de la información y la posición de ventaja del vendedor inmobiliario generan un espacio para la asimetría informativa, en la cual una de las partes, generalmente el comprador, no cuenta con todos los elementos necesarios para evaluar objetivamente la operación.

En este contexto, el derecho a la información se erige como una herramienta fundamental para equilibrar las posiciones contractuales y garantizar que el consumidor pueda tomar decisiones racionales y seguras. Este derecho no solo tiene un respaldo jurídico claro en el Código de Protección y Defensa del Consumidor, sino que también se conecta con principios más amplios como la buena fe, la transparencia y la protección patrimonial del comprador.

La información es más que un simple conjunto de datos: constituye la base sobre la cual el consumidor forma sus expectativas y decide comprometer sus recursos. En el ámbito inmobiliario, esta información debe ser clara, veraz, suficiente, oportuna y fácilmente accesible.

Esto implica que el vendedor debe detallar aspectos como la ubicación exacta del inmueble y delimitación registral y catastral, el área construida y el área total del terreno según planos aprobados, el estado de conservación o avance de obra en caso de preventa, las cargas, gravámenes o limitaciones inscritas en Registros Públicos, las licencias municipales y conformidad de obra, así como las condiciones comerciales tales como precio, forma de pago y plazos de entrega.

Cada uno de estos elementos impacta directamente en la percepción del valor y en la viabilidad de la operación. La omisión o distorsión de cualquiera de ellos puede inducir a error y, en consecuencia, afectar la idoneidad del bien entregado, vulnerando los derechos del consumidor.

El artículo 2 del Código de Protección y Defensa del Consumidor reconoce expresamente el derecho del consumidor a recibir información adecuada para tomar decisiones de consumo. Por su parte, el artículo 18 desarrolla la idoneidad como la correspondencia entre lo que se ofrece y lo que se entrega, estableciendo un vínculo directo entre la información previa y las expectativas legítimas del comprador.

En materia de compraventa inmobiliaria, estos principios cobran especial relevancia porque los contratos suelen ser de adhesión, es decir, el consumidor no negocia las cláusulas, sino que las acepta en bloque. En este tipo de contratos, cualquier ambigüedad debe interpretarse a favor del consumidor, conforme al principio pro consumidor recogido en el artículo VI del Título Preliminar del Código.

Asimismo, la jurisprudencia de Indecopi ha consolidado la idea de que la información ofrecida en la publicidad, proformas, planos o fichas técnicas es vinculante y exigible, incluso si el contrato posterior contiene términos distintos. Este criterio protege al comprador de prácticas engañosas que busquen minimizar la relevancia de la información inicial.

Uno de los casos emblemáticos es el resuelto mediante la Resolución N.°1233-2015/SPC-INDECOPI, en el que se sancionó a una inmobiliaria por entregar un inmueble con un área menor a la ofrecida. En este caso, la Sala Especializada en Protección al Consumidor determinó que la información inicial sobre las dimensiones constituía un elemento esencial para la decisión de compra y, por tanto, debía respetarse, sin que la modalidad de venta ad corpus sirviera de excusa para incumplir lo ofrecido.

En las transacciones inmobiliarias, el vendedor o promotor suele tener una ventaja técnica y logística evidente: conoce el estado real del inmueble, cuenta con personal especializado y dispone de medios para controlar la información que se presenta. El comprador, en cambio, se enfrenta a documentos técnicos, lenguaje jurídico y procedimientos administrativos que muchas veces desconoce.

Esta desigualdad genera la denominada asimetría informativa, que puede ser utilizada para condicionar la voluntad del comprador. Por ejemplo, presentar un precio atractivo pero omitir gastos adicionales como alcabala, costos notariales o cargas hipotecarias; mostrar planos referenciales que no corresponden a la realidad final de la construcción; u omitir la existencia de limitaciones urbanísticas que impiden ciertas modificaciones.

Reducir esta asimetría requiere no solo un marco normativo claro, sino también una cultura de consumo que incentive la verificación previa por parte del comprador y sancione la omisión deliberada de información por parte del vendedor. La omisión o entrega de información falsa puede generar responsabilidades de diversa índole: administrativa, mediante sanciones impuestas por Indecopi.

Incluso cuando el contrato se haya firmado, la ausencia de información relevante o la entrega de datos falsos puede habilitar al comprador a solicitar la nulidad por vicios en el consentimiento.

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Redacción de ZH Consultores

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