Compra y venta de inmuebles con dinero ilícito y sus consecuencias penales

El riesgo legal que asumen compradores y vendedores inmobiliarios frente al lavado de activos en el Perú

En el Perú, el crecimiento del mercado inmobiliario ha sido paralelo, en algunos sectores, al uso de inmuebles como vehículo para canalizar fondos ilícitos. Las compras y ventas de propiedades con dinero de procedencia ilegal, ya sea proveniente del narcotráfico, actos de corrupción, minería ilegal o evasión tributaria, generan una cadena de responsabilidades que no solo involucra al autor del delito base, sino también a quienes participan directa o indirectamente en la operación. Así, tanto el comprador como el vendedor de un bien inmueble pueden verse expuestos a consecuencias penales, especialmente en el marco de la ley contra el lavado de activos.

La legislación peruana, específicamente el Decreto Legislativo 1106 (cuyo antecedente es la Ley N.º 27765), Ley que regula el delito de lavado de activos, establece que comete este delito quien convierte, transfiere, adquiere, utiliza, guarda o administra bienes, dinero o efectos que provengan directa o indirectamente de actividades criminales, aun cuando no se haya determinado judicialmente el delito previo.

En este contexto, la compraventa de bienes raíces se ha convertido en uno de los mecanismos más recurrentes para dar apariencia de legalidad a fondos ilícitos. Muchas veces, el inmueble es adquirido a través de testaferros, familiares o personas jurídicas de fachada, y luego transferido o revendido como si se tratara de una operación ordinaria. En estos casos, el vendedor podría estar facilitando el proceso de lavado, y el comprador, si actúa con dolo o negligencia grave, podría ser considerado partícipe o cómplice.

La responsabilidad penal no solo recae en quien origina los fondos ilegales, sino también en quienes intervienen en su circulación y blanqueo. Por ello, el artículo 2 de la citada Ley sanciona también a quien adquiere bienes con conocimiento de su origen ilícito, o a quien, debiendo razonablemente sospecharlo, omite verificar el origen de los fondos o el perfil del adquirente.

En este punto, cobra especial relevancia el concepto de debida diligencia (due diligence). Tanto compradores como vendedores y especialmente los agentes inmobiliarios, notarios y oficiales de cumplimiento, tienen el deber legal y ético de identificar a sus clientes, verificar la trazabilidad de los fondos y reportar operaciones sospechosas a la Unidad de Inteligencia Financiera (UIF-Perú), conforme lo establece la Ley N.º 29038 y el manual de prevención y gestión de los riesgos de lavado de activos y del financiamiento del terrorismo, para actividades inmobiliarias.

Uno de los principales errores que cometen muchos ciudadanos y empresarios es asumir que, por tratarse de una “venta formal” inscrita en Registros Públicos o con minuta firmada ante notario, no existe riesgo legal. Sin embargo, si se demuestra que alguno de los participantes actuó con conocimiento o posibilidad de conocimiento frente al origen ilícito del dinero, podría enfrentarse a penas privativas de libertad de entre 8 y 15 años, además de la pérdida del bien inmueble como efecto de decomiso.

Además, la Ley N.º 30424 sobre responsabilidad penal de las personas jurídicas también establece sanciones para las empresas, incluidas inmobiliarias, que hayan facilitado operaciones de lavado de activos. Estas sanciones van desde multas e inhabilitaciones, hasta la disolución de la persona jurídica, si se demuestra que la empresa no contaba con mecanismos de prevención y control adecuados.

Otro aspecto problemático es la figura del comprador o tercero de buena fe, prevista en el Código Civil. Aunque en el ámbito civil puede proteger al adquirente frente a vicios ocultos del título, en materia penal esta figura no es absoluta. Si el comprador no hizo una verificación mínima del perfil del vendedor, del origen de los fondos o del contexto económico de la operación, por ejemplo, un inmueble vendido muy por debajo del precio de mercado, o a través de pagos en efectivo sin justificación, puede perder su condición de buena fe y ser investigado penalmente.

Por ello, se adopta protocolos de prevención, incluso en operaciones aparentemente regulares, especialmente cuando se involucran montos considerables, pagos en efectivo o participación de terceros interpuestos. Asimismo, es importante que los operadores del sistema legal, incluidos notarios y registradores, actúen con mayor evaluación en transacciones inusuales, pues su participación pasiva o formal no los exime de responsabilidad penal si facilitaron indirectamente el proceso de legitimación de activos ilegales.

En conclusión, la transferencia de propiedades adquiridas con dinero ilícito no solo afecta la integridad del mercado inmobiliario, sino que constituye una grave amenaza al orden económico y jurídico del país.

Redacción ZH Consultores