Fideicomisos inmobiliarios y protección del consumidor frente al fraude

Al momento de invertir en un proyecto inmobiliario en desarrollo, muchos consumidores optan por la figura del fideicomiso inmobiliario como una vía para asegurar la transparencia y trazabilidad de los fondos entregados. Esta figura, se encuentra regulada por el artículo 241 de la Ley N° 26702 – Ley General del Sistema Financiero, consiste en la transferencia de bienes o fondos a una entidad fiduciaria, la cual debe administrarlos en beneficio de una o más personas, bajo condiciones pactadas previamente. En teoría, el fideicomiso garantiza una mayor seguridad para el comprador. En la práctica, sin embargo, no está libre de riesgos ni de fraudes.

En un contexto de creciente oferta de proyectos inmobiliarios y de entrega segura y rápida, muchos consumidores terminan confiando en fideicomisos cuya estructura es legalmente válida, pero que encubren esquemas maliciosos. Estos pueden ir desde la constitución de fideicomisos con cláusulas abusivas, pasando por la triangulación de fondos, hasta la omisión deliberada de información relevante sobre los bienes transferidos o las condiciones reales del proyecto.

El problema central es la asimetría informativa: mientras que la parte promotora y la fiduciaria manejan los aspectos técnicos, legales y financieros del proyecto, el consumidor promedio no está en capacidad de identificar riesgos estructurales o vacíos contractuales. Muchas veces, los contratos son redactados con tecnicismos que dificultan su comprensión y los fiduciarios actúan sin suficiente fiscalización.

Ante este panorama, Indecopi ha comenzado a pronunciarse sobre prácticas abusivas que, si bien no invalidan el fideicomiso como figura jurídica, sí ponen en cuestión el rol de las partes fiduciarias y la validez de ciertas cláusulas contractuales frente al derecho a la información, la idoneidad del producto inmobiliario y la expectativa legítima del consumidor.

En este marco, resulta necesario que los consumidores evalúen ciertos elementos claves antes de comprometer sus fondos:

1. Identidad y antecedentes del fiduciario: Verificar si se trata de una entidad autorizada y supervisada por la SBS o si es un fideicomiso privado sin control efectivo;
2. Condiciones de liberación de fondos: Asegurarse de que los desembolsos al desarrollador estén condicionados a avances reales de obra;
3. Objeto del fideicomiso: Confirmar que los bienes o derechos fideicometidos estén claramente identificados y no sean de titularidad dudosa;
4. Plazos y derechos del consumidor: Leer con atención los mecanismos de salida o devolución de fondos en caso de incumplimiento.

Además, debe destacarse que la figura del fideicomiso no exime de responsabilidad al promotor inmobiliario. Si bien el fiduciario actúa como intermediario neutral, su inacción ante irregularidades también puede constituir un incumplimiento contractual o incluso una infracción administrativa sancionable, si se verifica que actuó con negligencia o fuera del marco de buena fe.

El Código de Protección y Defensa del Consumidor, si bien no regula directamente los fideicomisos, ampara al consumidor frente a toda práctica comercial que afecte su derecho a contratar sobre la base de información completa, veraz y suficiente. La promesa de seguridad que rodea al fideicomiso no puede ser usada como escudo para legitimar prácticas abusivas o esquemas fraudulentos.

Redacción ZH Consultores