¿En qué consiste el leasing inmobiliario en el Perú?

El leasing inmobiliario o arrendamiento financiero de inmuebles es una modalidad de financiamiento mediante la cual una entidad financiera o empresa autorizada adquiere un bien inmueble para ceder su uso y goce temporal a un cliente a cambio del pago de cuotas periódicas. La característica definitoria de este sistema radica en que, al finalizar el plazo contractual acordado, el cliente cuenta con el derecho irrevocable de ejercer una opción de compra para adquirir la propiedad definitiva del inmueble mediante el pago de un valor residual. A diferencia del crédito hipotecario tradicional, en el cual el comprador se convierte en propietario desde el primer día gravando el bien con una hipoteca, en el leasing la institución financiera conserva la titularidad del inmueble inscrita en Registros Públicos hasta que el cliente cancele la totalidad de las cuotas y ejecute la opción de compra.

En el Perú, el marco legal del leasing inmobiliario se estructura en dos frentes normativos complementarios. Por un lado, el marco general está regulado por el Decreto Legislativo N° 299 (Ley de Arrendamiento Financiero), norma que rige las operaciones de leasing mercantil y corporativo en el país, remiténdose de manera supletoria al Código Civil. Por otro lado, con el objetivo de dinamizar el acceso a la vivienda, se promulgó el Decreto Legislativo N° 1177 (Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda) junto con su reglamento, el Decreto Supremo N° 017-2015-VIVIENDA. Esta legislación especial introdujo herramientas formales clave como el Formulario Único de Arrendamiento-Financiero, un instrumento estandarizado que se eleva a escritura pública e inscribe en la SUNARP, otorgándole mérito ejecutivo para agilizar el cobro de deudas o la restitución del bien. Este marco legal se complementa con mecanismos como la Ley N° 30933 (Ley de Desalojo Notarial), diseñada para acelerar la recuperación de la posesión frente a incumplimientos contractuales graves.

La jurisprudencia de los tribunales peruanos ha delimitado aspectos sustanciales para la aplicación e interpretación de estas normas. Respecto a la ejecución por incumplimiento, la Corte Suprema ha ratificado de forma constante, como se observa en ejecutorias como la Casación N° 12818-2017 LIMA, que los contratos de arrendamiento financiero otorgan mérito ejecutivo plenamente válido para solicitar la resolución contractual y la restitución del inmueble cuando el arrendatario incurre en la falta de pago de dos o más cuotas consecutivas. Asimismo, en materia de responsabilidad civil, la jurisprudencia de la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema ha precisado de manera uniforme que, si bien la entidad financiera figura formalmente como propietaria del inmueble en el registro, su titularidad opera únicamente como una garantía del crédito. Por ende, al no ejercer la posesión ni el control efectivo sobre la propiedad, el banco queda eximido de responsabilidad por daños materiales o perjuicios causados a terceros derivados del uso diario del inmueble por parte del arrendatario.

Entre las principales ventajas del leasing inmobiliario destacan la posibilidad de acceder a una propiedad con una cuota inicial significativamente menor a la exigida por un crédito hipotecario tradicional y, en el caso de las empresas, la obtención de importantes beneficios tributarios como la depreciación acelerada del bien y la deducción de las cuotas como gasto operativo. No obstante, en el contexto peruano también existen desafíos importantes como es la oferta bancaria para personas naturales en el segmento habitacional sigue siendo acotada en comparación con la hipoteca convencional, y el cliente asume el riesgo de perder el derecho sobre el inmueble y los montos abonados si incurre en un incumplimiento determinante antes de concretar la opción de compra.

Es así como el leasing inmobiliario representa una muestra clara de cómo el derecho y las finanzas pueden adaptarse para ofrecer alternativas flexibles frente a la rigidez del crédito tradicional. Si bien en el Perú ha tardado en consolidarse en el sector residencial debido a costumbres arraigadas hacia la propiedad inmediata, su estructura jurídica ofrece un equilibrio interesante: otorga máxima seguridad al financiador y, al mismo tiempo, traza un camino viable para que familias y empresas accedan a un inmueble sin descapitalizarse de entrada. En última instancia, entender esta figura demuestra que, en el ámbito patrimonial, el goce y la posesión efectiva de un bien pueden ser tan valiosos o incluso más estratégicos que la titularidad formal desde el primer día.

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