¿Se puede comprar un bien inmueble con deudas tributarias? STC Exp. N.° 03018-2023-PA/TC

La sentencia del Tribunal Constitucional peruano (STC Exp. N.° 03018-2023-PA/TC) constituye un pronunciamiento de especial relevancia en torno al derecho de propiedad y su interacción con los mecanismos de ejecución coactiva. El caso enfrentó a la empresa Costa del Este Inversiones Inmobiliarias S.A. contra la Municipalidad Distrital de El Tambo, a raíz del remate de un predio adquirido por la primera y que arrastraba embargos inscritos por deudas tributarias de su anterior titular, Alto Perú S.A. La empresa demandante alegó vulneración de sus derechos fundamentales, señalando que no podía responder por deudas ajenas, mientras que la municipalidad sostuvo que el bien fue adquirido con pleno conocimiento de los embargos. Finalmente, el Tribunal declaró infundada la demanda, consolidando una línea jurisprudencial que privilegia la seguridad registral frente a las expectativas del nuevo propietario.

El derecho de propiedad, en su dimensión constitucional, fue reafirmado como un pilar vinculado estrechamente a la libertad personal y económica, pues garantiza el uso, disfrute y disposición de los bienes en un Estado social y democrático de derecho. El artículo 70 de la Constitución lo reconoce como inviolable y garantiza su protección. Este derecho se caracteriza por ser pleno, ya que otorga al titular un haz amplio de facultades, e irrevocable, porque su extinción o transmisión depende de la voluntad del propietario salvo excepciones constitucionales. Sin embargo, el Tribunal recordó que no se trata de un derecho absoluto, ya que puede ser restringido siempre que la limitación esté prevista por ley, sea necesaria y proporcional, y persiga un fin legítimo en una sociedad democrática. En el caso concreto, la restricción se justificaba en la existencia de un procedimiento coactivo legalmente establecido para el cobro de tributos.

La decisión se apoya en los principios registrales. El principio de publicidad, previsto en el artículo 2012 del Código Civil, establece que todos deben conocer lo inscrito en el registro, sin admitir prueba en contrario. De igual manera, el principio de prioridad registral, recogido en el artículo 2016 del mismo cuerpo normativo, dispone que los derechos inscritos con anterioridad prevalecen frente a adquisiciones posteriores. En aplicación de estas reglas, el Tribunal concluyó que la empresa accionante no podía desconocer los embargos que ya pesaban sobre la propiedad al momento de la adquisición, descartando así la vulneración del derecho de propiedad.

El pronunciamiento también abordó el debido proceso en sede administrativa, destacando que no se limita a los juicios judiciales, sino que alcanza igualmente a los procedimientos seguidos ante la administración pública. Ello implica que los ciudadanos deben ser informados y emplazados con todas las garantías necesarias para ejercer su defensa. En el caso concreto, si bien la empresa alegó falta de emplazamiento, se comprobó que conocía del embargo desde 2013 e incluso había promovido una tercería de propiedad y procesos judiciales vinculados. En consecuencia, no se configuró un estado de indefensión que justificara la tutela en vía de amparo.

La ejecución coactiva fue considerada como un instrumento legítimo del Estado para garantizar el cumplimiento de las obligaciones tributarias. Su eficacia depende del sistema registral, en el que las medidas de embargo actúan como advertencias públicas frente a terceros. El fallo ratifica que quien adquiere un bien con cargas inscritas asume sus consecuencias jurídicas, incluso si no fue el causante de la deuda que las originó. Con ello, el Tribunal privilegia la seguridad jurídica y la estabilidad del registro por encima de las expectativas particulares del adquirente.

La STC reafirma que la propiedad inmobiliaria, aun siendo un derecho fundamental, se encuentra condicionada por las cargas inscritas en el registro. El Tribunal privilegia los principios de publicidad y prioridad como pilares de la seguridad jurídica, y recuerda que el debido proceso administrativo constituye un límite ineludible a la potestad de ejecución coactiva.

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Redacción de ZH Consultores

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