¿Qué ocurre si la propiedad inmueble a comprar se encuentra en cobranza coactiva? TC Exp. 00835-2022-PA/TC

El Tribunal Constitucional mediante el Pleno Sentencia 270/2024 (Exp. 00835-2022-PA/TC) ha resuelto una causa vinculada a la titularidad de un inmueble, específicamente un estacionamiento, cuya propiedad fue cuestionada a raíz de un procedimiento de ejecución coactiva seguido por la Sunat. El caso permite examinar tres ejes fundamentales: el derecho de propiedad inmobiliaria, la función del registro en la seguridad jurídica y el alcance de la ejecución coactiva frente a terceros.

El demandante alegaba ser propietario del Estacionamiento N.° 07, sustentando su derecho en una minuta privada de compraventa de 2009, no inscrita en Registros Públicos. Sin embargo, el bien figuraba en la partida registral a nombre de una empresa inmobiliaria, la cual fue ejecutada coactivamente por deudas tributarias, resultando el inmueble rematado y adjudicado a un tercero. Ante ello, el demandante solicitó la nulidad del procedimiento coactivo, el restablecimiento de la titularidad registral y la inaplicación de la deuda tributaria respecto del bien.

1. El derecho de propiedad inmobiliaria.

La propiedad, en su acepción constitucional, comprende la facultad de usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. En materia inmobiliaria, este derecho adquiere una dimensión reforzada, pues se proyecta sobre bienes de alto valor económico y social. El Tribunal Constitucional ha reiterado que la propiedad es un derecho fundamental con contenido constitucionalmente protegido, pero su tutela en sede de amparo exige una afectación directa e inmediata. En el caso, lo que se discutía no era la privación arbitraria del bien, sino la concurrencia de distintos títulos de propiedad, lo que sitúa la controversia en el ámbito del mejor derecho, propio de la justicia ordinaria.

• El registro y su presunción de veracidad.

El registro de propiedad inmobiliaria cumple una función esencial: dotar de seguridad jurídica a las transacciones. El principio de publicidad registral permite que lo inscrito sea oponible a terceros, mientras que el principio de legitimación otorga a los asientos registrales una presunción de veracidad y exactitud. En este caso, al momento de la ejecución coactiva, la partida registral acreditaba como único titular a la empresa inmobiliaria ejecutada. El contrato privado de compraventa exhibido por el demandante carecía de inscripción, de modo que no podía oponerse a terceros ni impedir el remate. Para el Tribunal, la falta de inscripción debilitaba la pretensión, puesto que el registro prevalece hasta ser rectificado o anulado.

• La ejecución coactiva y sus efectos.

La ejecución coactiva es un procedimiento administrativo mediante el cual la Administración, en este caso la Sunat, cobra deudas tributarias sin necesidad de recurrir al Poder Judicial. El procedimiento puede culminar en el embargo y posterior remate de bienes del deudor. En la STC 270/2024 se constató que el remate se realizó conforme a Ley y que el inmueble pasó a manos de un adjudicatario inscrito, consolidando la transferencia. El Tribunal señaló que la Administración actuó sobre la base de la titularidad registral vigente y no podía desconocer un contrato privado no inscrito.

• El mejor derecho de propiedad.

El mejor derecho de propiedad surge cuando existen títulos que compiten sobre un mismo bien. La definición de cuál de ellos prevalece requiere de un proceso declarativo con etapa probatoria amplia, donde las partes puedan ofrecer y contradecir pruebas. En el caso, coexistían tres situaciones: la minuta privada de compraventa a favor del demandante, la titularidad registral de la empresa inmobiliaria y la adjudicación por remate al tercero. Esta triple concurrencia solo podía resolverse en sede ordinaria, no en un amparo.

El artículo 7.2 del Código Procesal Constitucional establece que el amparo es improcedente cuando existen otras vías judiciales idóneas y efectivas para proteger el derecho. El Tribunal Constitucional aplicó este criterio, señalando que el demandante contaba con la vía civil para discutir el mejor derecho de propiedad o la vía contencioso-administrativa para cuestionar la ejecución coactiva. El amparo, por su naturaleza sumaria, no estaba diseñado para resolver un conflicto que requería amplio debate probatorio.

El derecho de propiedad, aunque fundamental, exige diferenciar entre afectaciones arbitrarias y conflictos de titularidad que requieren prueba amplia. El registro se mantiene como eje de seguridad jurídica y la ejecución coactiva como herramienta legítima de cobro, siempre que se sustente en asientos registrales vigentes. Cuando concurren títulos distintos, el debate debe resolverse en la jurisdicción ordinaria, respetando el principio de vía igualmente satisfactoria y consolidando la centralidad del registro en la protección de la propiedad inmobiliaria.

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Redacción de ZH Consultores

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