Publicidad engañosa en proyectos inmobiliarios como riesgo penal empresarial

Consecuencias legales para empresas que vulneran la confianza del consumidor

El desarrollo urbano en el Perú ha impulsado el crecimiento de proyectos inmobiliarios dirigidos, principalmente, a familias de sectores emergentes. Sin embargo, este dinamismo económico también ha dado paso a prácticas irregulares, particularmente en el ámbito publicitario. La difusión de anuncios que prometen características inexistentes, condiciones irreales o fechas de entrega incumplibles ha encendido las alertas sobre la publicidad engañosa en el mercado inmobiliario, afectando no solo derechos fundamentales de los consumidores, sino también activando responsabilidades administrativas, civiles y penales.

Frente a este escenario, la Ley N.° 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, y en especial su artículo 13, establece una clara protección frente a la asimetría informativa que afecta a los consumidores, condenando toda forma de publicidad que, por acción u omisión, induzca o pueda inducir a error sobre los atributos de los productos, servicios o del agente económico. Esta protección se extiende no solo a la veracidad de los anuncios, sino también a la presentación visual, el lenguaje utilizado y la omisión de información relevante. En este marco, la conducta de las inmobiliarias no puede quedar impune cuando, valiéndose de estrategias comunicativas, engañan al consumidor desde el primer contacto: la publicidad.

El artículo 13 de la citada Ley señala que la finalidad de la regulación publicitaria es proteger al consumidor de la desinformación y de los contenidos que pueden inducirlo a error sobre aspectos clave como la naturaleza, características, calidad, precio o condiciones de adquisición de un bien. Esta disposición cobra especial relevancia en el rubro inmobiliario, donde las decisiones de compra implican un nivel de compromiso económico y/o financiero.

Cuando una empresa anuncia, por ejemplo, que su proyecto tendrá áreas comunes tales como piscina, gimnasio o áreas verdes, sin contar con autorización municipal o sustento técnico para garantizar su construcción, está incurriendo en una clara práctica o publicidad engañosa. La omisión de información esencial, como la falta de habilitación urbana, licencia de construcción o aprobación del expediente técnico, también constituye una infracción, ya que induce al consumidor a una decisión equivocada.

Estas prácticas no solo vulneran la norma administrativa, siendo sancionables por INDECOPI con multas y medidas correctivas, sino que, en ciertos supuestos, también pueden ser tipificadas como delitos: por ejemplo, el delito de estafa (art. 244 del Código Penal), la falsedad genérica (art. 438) o incluso la apropiación ilícita (art. 190), cuando se recibe dinero bajo promesas que no se cumplirán.

La asimetría informativa es el núcleo del problema: mientras el consumidor cree estar comprando un bien seguro, funcional y legal, el proveedor o asesor inmobiliario maneja información clave que no revela. Esta desventaja estructural exige una intervención del sistema judicial. No basta con acciones administrativas: cuando el perjuicio económico es grave o reiterado, se debe activar la vía penal.

La publicidad, como acto jurídico previo al contrato, forma parte del contenido obligacional entre las partes. Por ello, cuando esta publicidad resulta falsa o engañosa, no solo compromete la responsabilidad civil del proveedor, sino que puede configurar una responsabilidad penal si existe dolo y perjuicio económico evidente. A ello se suma la afectación colectiva, pues muchas veces se trata de decenas de consumidores perjudicados, lo que convierte estas prácticas en atentados contra la buena fe contractual, el orden económico y la seguridad jurídica del mercado.

Desde una perspectiva jurídica, la protección del consumidor en estos casos se encuentra articulada tanto por el derecho administrativo sancionador (vía INDECOPI), como por el derecho penal, que debe activarse cuando el perjuicio trasciende el plano individual y se convierte en una práctica sistemática de fraude comercial. Esto es especialmente importante en un contexto donde el acceso a la vivienda digna es un derecho constitucional (artículo 2, inciso 1, de la Constitución Política del Perú), y donde la publicidad engañosa puede vulnerar ese derecho con efectos irreversibles.

Por tanto, las empresas que participan en el sector inmobiliario deben reconocer que la publicidad no es un acto inocuo o secundario, sino una declaración vinculante con efectos legales, que compromete no solo su imagen, sino también su responsabilidad patrimonial y penal.

Redacción ZH Consultores