¿Prescripción adquisitiva o protección del titular registral?

Alcances y problemática en la prescripción adquisitiva de dominio en el Perú.

¿Puede el transcurso del tiempo convertir a un poseedor en propietario incluso frente a quien ostenta un derecho inscrito? Esta interrogante, lejos de representar una discusión meramente teórica, revela una de las tensiones más importantes del Derecho Civil contemporáneo: la confrontación entre la realidad fáctica de la posesión y la seguridad jurídica que ofrece el sistema registral.

La prescripción adquisitiva de dominio, también conocida como usucapión, es el mecanismo jurídico que permite adquirir la propiedad a través del ejercicio prolongado de la posesión bajo determinadas condiciones. En el contexto peruano, esta institución cumple una función social relevante al formalizar situaciones posesorias de larga data, especialmente en escenarios de alta informalidad.

No obstante, su aplicación práctica ha generado interpretaciones disímiles en la judicatura, lo que ha motivado la interpretación de la Corte Suprema de Justicia mediante Plenos Casatorios, orientados a establecer criterios uniformes y vinculantes.

En ese marco, el 29 de octubre de 2025, la Corte Suprema llevó a cabo la audiencia pública del XI Pleno Casatorio Civil, en el marco de la Casación N.º 2582-2023-Santa, con el propósito de fijar criterios en materia de prescripción adquisitiva de dominio. Este acto procesal constituye un hito en la evolución jurisprudencial peruana, en tanto evidencia el reconocimiento institucional de la persistencia de criterios contradictorios a nivel judicial.

En dicha audiencia, se convocó tanto a las partes procesales como a terceros interesados, con la finalidad de deliberar sobre los principales problemas interpretativos de la prescripción adquisitiva, recoger argumentos jurídicos especializados y fortalecer la legitimidad del futuro precedente.

Durante el desarrollo de la audiencia, se evidenció que la principal dificultad en la aplicación de esta institución no radica en su regulación normativa, relativamente clara en el Código Civil, sino en su interpretación judicial y en la valoración probatoria.

En ese sentido, uno de los ejes centrales del debate fue la acreditación del animus domini, entendido como la intención de comportarse como propietario. La controversia se centró en determinar si este elemento puede inferirse a partir de actos objetivos, como la posesión prolongada, la realización de mejoras o el pago de tributos o si, por el contrario, exige una manifestación expresa e inequívoca. La ausencia de criterios uniformes ha generado decisiones contradictorias, incluso frente a supuestos fácticos sustancialmente similares.

En esa línea, el criterio que se perfila (y que el XI Pleno Casatorio tiende a reforzar) es un estándar intermedio de acreditación, que evita tanto la exigencia de una prueba directa del animus domini (prácticamente imposible en la mayoría de casos), como una flexibilización excesiva que desnaturalice la institución. Así, se privilegia una valoración conjunta de indicios objetivos, siempre que estos sean coherentes, persistentes y suficientemente demostrativos del ejercicio de un poder de hecho con vocación de dominio.

Otro tema de particular relevancia fue la relación entre la posesión precaria y la posibilidad de adquirir propiedad por prescripción. En este punto, la discusión se orientó a determinar si un poseedor inicialmente precario puede transformar su situación jurídica y acceder a la usucapión, o si la precariedad constituye un obstáculo absoluto para ello, cuestión especialmente sensible en un país donde gran parte de las posesiones se originan sin título formal.

Así, el criterio que se consolida en el XI Pleno Casatorio es que la posesión precaria no habilita por sí sola la prescripción, pero tampoco la excluye de manera definitiva, siempre que se demuestre una ruptura clara con el título inicial y el inicio de una posesión autónoma con animus domini. Este enfoque permite equilibrar la protección del derecho de propiedad con la realidad social de la posesión en el Perú, evitando tanto la consolidación automática de situaciones precarias como su exclusión absoluta del ámbito de la usucapión.

Asimismo, la audiencia puso en evidencia la falta de consenso respecto al estándar probatorio exigible. Mientras algunos criterios judiciales demandan una acreditación rigurosa y prácticamente plena de todos los elementos de la prescripción, otros admiten una valoración más flexible basada en indicios concordantes, lo que incide directamente en la predictibilidad de las decisiones judiciales.

Finalmente, se debatió el alcance de la prescripción frente al derecho inscrito en los registros públicos. En particular, se analizó si la titularidad registral puede ser desplazada únicamente con prueba posesoria o si, por el contrario, se requiere un estándar probatorio reforzado. Este debate se articula en torno a dos principios fundamentales la seguridad jurídica registral y la función social de la propiedad.

A raíz de ello, el criterio que se consolida es un modelo de equilibrio entre la seguridad jurídica registral y la función social de la propiedad, en el que la prescripción no es excluida frente al registro, pero sí sometida a un control probatorio más estricto. Este enfoque permite reconocer la eficacia de la posesión prolongada sin debilitar la confianza en el sistema registral.

En este contexto, el principal desafío de la Corte Suprema consiste en armonizar ambas dimensiones sin sacrificar la seguridad jurídica ni desnaturalizar la función social de la prescripción, en un escenario marcado por la tensión entre una lógica formalista que privilegia el registro y la titularidad jurídica y una lógica material que reconoce la posesión prolongada como fuente de derechos.

Más allá de su resultado final, el XI Pleno Casatorio evidencia la necesidad de construir un marco interpretativo coherente que permita equilibrar la protección del derecho de propiedad con la realidad social de la posesión en el Perú. En tal sentido, el precedente que emita la Corte Suprema no solo resolverá un caso concreto, sino que redefinirá los contornos de una de las instituciones más relevantes del Derecho Civil contemporáneo.

Cabe precisar que, a la fecha, la Corte Suprema de Justicia de la República del Perú ha llevado a cabo la audiencia pública correspondiente; sin embargo, no se ha publicado aún la sentencia casatoria que contenga el precedente vinculante definitivo.