Propiedades en litigio: ¿Es conveniente asumir riesgos legales?

A diario es común observar avisos publicitarios en los que se observan “propiedad en litigio o judicializada”, los cuales son colocados en diversos puntos de la ciudad, sea una casa o incluso en un cartel dentro de un terreno vacío.

El proceso de comprar o vender un bien inmueble puede ser un proceso interesante y rentable; sin embargo, cuando la propiedad está involucrada en un litigio, la situación se vuelve compleja y potencialmente peligrosa para las partes. Una propiedad o bien inmueble en litigio representa un conflicto de intereses o disputa entre dos partes que buscan poseer, disponer o beneficiarse del mismo.

Para ello, es esencial conocer los riesgos legales a fin de tomar decisiones informadas y proteger el patrimonio:

Riesgos para el comprador:

• Pérdida de la propiedad: Si la sentencia es adversa al vendedor, la compraventa podría anularse y el comprador podría perder la propiedad, incluso si ya pagó por la misma.
• Inversión sin retorno: Los gastos asociados a la compra (gastos notariales, registrales, entre otros) podrían no recuperarse. Debe tomarse en cuenta que la inversión no es solamente pecuniaria (suma de dinero), sino también, y esto no es menos importante, es una inversión de tiempo. Maxime si se tiene que los trámites y el procedimiento de una compraventa puede tardar aproximadamente uno o dos meses.
• Carga de deudas o gravámenes: La propiedad podría estar sujeta a embargos o hipotecas que se trasladarían al nuevo propietario. El comprador de una propiedad en litigio debe ser claramente informado sobre cada una de estas circunstancias. También es deber del mismo comprador cerciorarse de la información pública que se cuenta (SUNARP), por lo que se recomienda acudir a un abogado especialista. 
• Proceso judicial prolongado: Participar en un litigio puede extenderse por años e implicando costos legales. Muchas veces la compraventa de propiedades en litigio resultan ser atractivas por el bajo costo de la propiedad; sin embargo, se debe tener presente las circunstancias particulares del litigio, es decir, conocer si por ejemplo existe ocupantes precarios, si ya se inició la demanda de desalojo, conocer los detalles del expediente en litigio y saber en qué etapa del proceso se encuentra. Un proceso judicial puede tardar varios años por lo que se recomienda tomar en cuenta el tiempo del retorno de inversión.

Riesgo para el vendedor:

• Responsabilidad legal: Vender una propiedad en litigio sin informar al comprador podría derivar en responsabilidad legal, y en casos extremos, podría terminar en una denuncia por el delito de estafa u otras defraudaciones. También puede derivarse una responsabilidad civil extracontractual.
• Congelamiento de la transacción: Los jueces pueden conceder medidas cautelares que impidan la transferencia del bien inmueble hasta que se resuelva el conflicto. Es fundamental que el vendedor brinde la mayor cantidad de información al comprador a efectos de que se pueda tomar en cuenta los riesgos en el proceso de compraventa.
• Pérdida del valor de mercado: Una propiedad en litigio tiende a desvalorizarse, lo que limita las posibilidades de venta o reduce drásticamente el precio de negociación. Según el caso especifico las variaciones del precio responderán a las particularidades del litigio. Por ejemplo, el precio puede variar si el bien inmueble cuenta con una hipoteca, o si cuenta con un ocupante precario que debe ser desalojado.
• Costos procesales y sanciones: Si el vendedor pierde el litigio, podría ser condenado a asumir los costos del proceso o incluso pagar una indemnización. El vendedor debe tener en cuenta estos posibles gastos a efectos que pueda realizar un cálculo adecuado del precio de venta final del bien inmueble.

Cabe precisar que algunas propiedades en litigio incluso pueden estar siendo vendidas junto con el número de expediente judicial para que los compradores potenciales tengan conocimiento del proceso y de esta manera puedan realizar una venta transparente.

Escrito por Samy Montero Reategui.