La importancia del saneamiento legal para evitar conflictos en la compra de bienes inmuebles

El derecho de propiedad implica un derecho exclusivo a beneficiarse de un bien y la capacidad de excluir a los demás del uso y disfrute del mismo. Sin embargo, este derecho puede verse amenazado cuando la adquisición del inmueble no cuenta con el respaldo de un adecuado saneamiento legal. El saneamiento físico legal permite dar seguridad a los propietarios, garantizando que su inversión no se verá comprometida por problemas de titularidad o cargas ocultas.

El saneamiento de inmuebles se encuentra regulado por la Ley 27157, que establece los procedimientos para la regularización de edificaciones, la declaratoria de fábrica y el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común. Esta normativa busca evitar conflictos sobre la titularidad y el uso del inmueble, estableciendo mecanismos que permitan formalizar la propiedad de manera segura y efectiva.

Uno de los principales problemas que enfrentan los inversionistas es la posibilidad de compra de bienes inmuebles con títulos irregulares o por sanear. En muchas ocasiones, propiedades que aparentan contar con documentación en regla presentan algunas  circunstancias problemáticas, tales como, dobles ventas, falsificación de documentos o conflictos de herencia que pueden dar lugar a litigios civiles y/o penales. Las víctimas de estos casos se ven obligadas a iniciar largos y costosos procesos judiciales para defender su derecho de propiedad, sin garantía de éxito.

Otro riesgo frecuente es la adquisición de bienes inmuebles que han sido utilizados como garantía en préstamos impagos o que tienen cargas judiciales. Un comprador que no realice una debida diligencia puede verse envuelto en un conflicto legal que no solo pone en peligro su inversión, sino que también puede implicarlo en investigaciones penales por fraude o encubrimiento, aún cuando haya actuado de buena fe.

El saneamiento legal también es clave para evitar problemas con municipalidades y entidades reguladoras. En algunos casos, edificaciones no declaradas o construcciones que no cumplen con los parámetros urbanísticos pueden derivar en sanciones administrativas y hasta denuncias por delitos contra el orden urbanístico. La falta de una inscripción de derechos en Registros Públicos (SUNARP) puede generar incertidumbre sobre la propiedad y dificultar su transferencia en el futuro.

Es por ello, que se recomienda, en primer lugar, la verificación del estado legal de una propiedad en los Registros Públicos, es decir, determinar si el bien inmueble cuenta con una partida registral. En caso no exista dicho titulo registral, el interesado puede realizar consultas ante la entidad correspondiente, para verificar si su propiedad será pasible de saneamiento legal, esto es, si se encuentra en una zona de titulación futura.

Por otro lado, se recomienda que, en caso de construcciones edificatorias relacionadas a inmuebles multifamiliares, se verifique si las mismas cuentan con partidas registrales independientes. En algunos casos sucede que la gente construye varios pisos sin haber declarado ante la municipalidad ni haber solicitado los permisos correspondientes y pueden ser multados en una eventual fiscalización.

En conclusión, el saneamiento legal de un inmueble no solo evita conflictos legales y penales, sino que también protege el derecho de propiedad y brinda seguridad jurídica a los compradores.

Escrito por Samy Montero Reategui.