Contrato de Compraventa: ¿Quién tiene el mejor derecho de propiedad?

Análisis de la Casación N.º 355-2018-Lima Norte

El presente análisis versa sobre la sentencia de la Corte Suprema de Justicia de la República, emitida en el Expediente N.º 355-2018-Lima Norte, seguida ante la Sala Civil Transitoria en materia de mejor derecho de propiedad. Esta resolución constituye un precedente relevante en la interpretación de la naturaleza jurídica del contrato de compraventa, los requisitos de transferencia del dominio, y la legitimación activa en las acciones reivindicatorias o declarativas de propiedad.

El conflicto surgió entre el demandante Obo Abad Ramón Alania y el demandado Evert Edwin Huauya Saucedo, en torno a la titularidad de un predio ubicado en Carabayllo, Lima. El demandante alegó haber adquirido el predio mediante minuta de compraventa, suscrita con la Compañía Inmobiliaria Carabayllo – Cincarsa en 1994, mientras que el demandado acreditó su posesión derivada de una transferencia realizada por socios de la asociación propietaria.

El caso:

El demandante fundamentó su pretensión en la existencia de un contrato de compraventa, por el cual habría adquirido el bien de manera válida, cumpliendo con los requisitos del artículo 140 del Código Civil. Señaló que la venta fue ejecutada mediante minuta firmada con Cincarsa, y que pagó el precio convenido, además de inscribir el predio a nivel municipal. Sin embargo, el inmueble nunca fue inscrito a su favor en Registros Públicos.

La sentencia de primera instancia declaró infundada la demanda, considerando que el contrato presentado por el actor no constituía un título hábil para acreditar la propiedad, al no tratarse de un contrato definitivo, y al no haberse demostrado la titularidad de Cincarsa sobre el bien transferido. Esta decisión fue confirmada en segunda instancia, y posteriormente impugnada mediante recurso de casación.

La Sala Civil Transitoria precisó que el derecho al debido proceso, reconocido en el artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Perú, implica la debida motivación de las resoluciones judiciales. La Corte Suprema citó precedentes vinculantes del Tribunal Constitucional (STC N.º 7289-2005-AA/TC, entre otros), afirmando que una resolución debidamente motivada debe contener razonamientos fácticos y jurídicos que respalden la decisión adoptada.

En el presente caso, el Tribunal Supremo determinó que tanto la sentencia de primera instancia como la de vista se encontraban debidamente motivadas, habiendo evaluado el mérito de las pruebas y la normativa aplicable. Por tanto, se desestimó la alegación de vulneración procesal.

Validez del contrato y derecho de propiedad

En cuanto al fondo, la Corte recordó que la compraventa es un contrato típicamente traslativo de dominio. No obstante, para que se produzca la transferencia de la propiedad, es necesario que el transferente ostente el dominio del bien. Este principio, conocido como “nemo dat quod non habet”, está recogido implícitamente en el artículo 949 del Código Civil, que dispone que la propiedad se transfiere por el solo consentimiento, pero bajo el presupuesto de que el vendedor sea titular del bien.

En el caso analizado, la minuta presentada por el demandante no acreditaba el derecho de propiedad de Cincarsa. En efecto, en la cláusula segunda del contrato se reconocía expresamente que la empresa aún se encontraba en proceso de regularizar la inscripción del bien a su favor. Asimismo, durante el proceso no se presentó documentación registral que acreditara que dicha inmobiliaria fuera titular del terreno.

Por el contrario, el demandado acreditó la transferencia de posesión mediante contrato con Leoncio de la Cruz Mallqui, socio activo de la Asociación Villa Gloria, quien figuraba como propietario en los registros internos de dicha institución.

Principios jurídicos aplicados

1. Principio de buena fe y prioridad registral

El artículo 1135 del Código Civil establece criterios para resolver la concurrencia de títulos sobre un mismo bien inmueble. En ausencia de inscripción registral, se aplica el principio de prioridad temporal y buena fe. En este sentido, el título de fecha cierta y respaldado por posesión efectiva tiene mayor valor que una minuta sin sustento registral ni posesión continuada.

2. Inviolabilidad del derecho de propiedad

El artículo 70 de la Constitución reconoce el derecho de propiedad como inviolable, exigible únicamente mediante procedimiento regular y con justiprecio. Este derecho se configura a partir de un título legítimo, el cual debe ser acreditado de manera plena. En el caso en estudio, al no haberse acreditado la existencia del derecho de propiedad del actor ni de su transferente, la acción carecía de fundamento.

Conclusión

La Corte Suprema, al evaluar el mérito del recurso de casación interpuesto por el demandante, concluyó que no se configuraban las infracciones procesales ni materiales denunciadas. La minuta de compraventa presentada no era suficiente para acreditar la transferencia de propiedad al actor, al no constar la titularidad del transferente. Además, se verificó que el demandado tenía posesión derivada de una transferencia con sustento en documentos internos de la asociación titular del bien.

En consecuencia, la Corte declaró infundado el recurso de casación, confirmando las decisiones de las instancias inferiores, en estricta aplicación de la ley sustantiva y los principios procesales vigentes.

El fallo reafirma los siguientes criterios jurisprudenciales:

• El contrato de compraventa, para tener efectos traslativos, exige título legítimo del vendedor.
• El principio de prioridad y la buena fe son determinantes ante la concurrencia de títulos.
• El derecho de propiedad solo se configura plenamente con un título hábil, posesión efectiva y/o inscripción registral.
• La motivación de las resoluciones debe ser objetiva, razonada y sustentada, no bastando una motivación aparente.

Este pronunciamiento refuerza la seguridad jurídica en el tráfico de bienes inmuebles y previene el uso de documentos incompletos o deficientes como prueba de dominio.

Descarga aquí la sentencia completa.

Redacción ZH Consultores

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