Cláusulas legales para evitar problemas en contratos de compraventa

Un contrato de compraventa es un documento legal el cual establece los términos del acuerdo entre el comprador y el vendedor. En caso de bienes inmuebles, este contrato es generalmente bilateral y debe presentarse y formalizarse por escrito para garantizar su validez y correcta ejecución.

Es fundamental incluir todas las cláusulas necesarias en un contrato de compraventa, ya que estas protegerán los derechos y obligaciones de ambas partes, minimizando el riesgo de conflictos o disputas. Muchas veces, los problemas surgen debido a la  falta de claridad o precisión en las cláusulas del contrato, con lo que pueden generar inconvenientes legales y financieros.

A continuación, presentamos las cláusulas esenciales que todo contrato de compraventa de bienes inmuebles debe contener.

1. Identificación de las partes:

Es fundamental que el contrato contenga información completa y precisa sobre el vendedor y comprador, es decir que esto incluye nombres completos, documentos de identidad y, en caso de ser personas jurídicas, la razón social, RUC, representantes legales y número de partida donde este se encuentre debidamente registrado.

• Antecedentes:

Esta cláusula debe incluir descripción detallada del historial legal del bien en venta, indicando su titularidad, registros previos y cualquier otro antecedente relevante.

• Identificación del bien inmueble:

En este punto se explica y especificar con claridad la ubicación física del bien inmueble, su área, linderos y el número de la partida electrónica en el Registro de Propiedad Inmueble de la Oficina Registral correspondiente.

• Objeto del contrato:

Se señala expresamente que el vendedor transfiere la propiedad de manera real y enajenación perpetua a favor del comprador. Asimismo, pueden incluir detalles adicionales sobre la condición del inmueble.

• Precio y forma de pago:

Debe indicar y establecer el monto total de la compraventa, el cronograma de pagos (siempre y cuando las partes lo decidan) y el método de pago acordado (cheque de gerencia, transferencia bancaria, etc). Además, se recomienda incluir una cláusula sobre las consecuencias del incumplimiento de los pagos, en caso de existir un cronograma establecido.

• Equivalencia perfecta de la compraventa:

En este punto las partes declaran que el bien vendido y el precio pactado representan una justa y perfecta equivalencia. En caso de que existan diferencias de valor que no hayan sido percibidas al momento de la firma, ambas partes renuncian a cualquier pretensión futura que busque la rescisión o resolución del contrato.

• Cargas y gravámenes:

En esta clausula el vendedor del bien inmueble debe declarar expresamente que el bien inmueble se encuentra libre de hipotecas, cargas, gravámenes, ni medidas judiciales o extrajudiciales que limiten o restrinjan su derecho de libre disposición y/o el derecho de propiedad, o uso de este.

• Tributos y gastos:

El contrato debe establecer que el vendedor, al momento de la firma de la escritura pública, no mantendrá deudas pendientes con la municipalidad u otras entidades. Asimismo, se debe especificar que el comprador asume el pago del impuesto de Alcabala y los gastos notariales y registrales derivados de la formalización de la compraventa.

• Entrega del bien:

Es importante definir en el contrato de compraventa la fecha, lugar y condiciones de entrega de la llave del bien inmueble (mayoría de veces en sede notarial), asegurando que la posesión sea transferida sin inconvenientes para el comprador. En caso de que el bien este ocupado, se pueden establecer plazos para el desalojo.

1. Jurisdicción y competencia:

En este punto las partes renuncian expresamente al fuero que por razón de su domicilio pudiese corresponderles sometiéndose expresamente a la jurisdicción de los jueces del Distrito Judicial donde se firme de la escritura pública. Además, se debe indicar el domicilio que cada parte señala como válido para cualquier notificación judicial o extrajudicial.

Finalmente, un contrato de compraventa bien redactado es la mejor manera de prevenir conflictos y asegurar el cumplimiento de los acuerdos pactados. Incluir cláusulas claras y precisas protegen a ambas partes y reduce el riesgo de problemas legales en el futuro.

Escrito por Samy Montero Reategui.