Obligaciones legales en operaciones inmobiliarias: Cómo detectarlo y evitar sanciones

Comprar un departamento, casa, etc es una decisión importante en la vida de cualquier persona, es decir que involucra una fuerte inversión, por lo cual es fundamental que el contrato de compraventa del bien no solo especifique cuales son las obligaciones de las partes involucradas, sino también las sanciones en caso de incumplir con lo pactado.

Por lo cual, las operaciones inmobiliarias implican una serie de obligaciones legales que deben ser cumplidas para evitar sanciones administrativas, civiles o incluso penales. Tanto compradores como vendedores, agentes inmobiliarios y desarrolladores deben conocer las normativas vigentes para garantizar que las transacciones se realicen de manera segura y dentro del marco legal.

A continuación, analizamos las principales obligaciones legales inmobiliarias y como prevenir sanciones.

1. Verificación de la titularidad y el estado legal del bien inmueble en venta:

Antes de cualquier operación a realizar, es fundamental verificar que el inmueble debidamente registrado en los Registros Públicos (Sunarp), dado que permitirá comprobar la titularidad, la existencia de gravámenes, embargos o cualquier otro impedimento legal para la transacción.

1. Como evitar sanciones:
2. Tramitar una copia literal del bien inmueble en Sunarp. 
3. Verificar que el vendedor sea el titular registral y tenga facultades para vender.
4. Comprobar que el bien no tenga cargas o gravámenes que afecten su libre disposición.

• Cumplimiento de normativas urbanísticas y municipales:

Las Municipalidades establecen regulaciones sobre zonificación, habilitaciones urbanas y licencias de edificación. No cumplir con estas normativas puede generar sanciones e incluso la demolición del inmueble.

• Como evitar sanciones:
• Revisar la zonificación del bien inmueble para confirmar que su uso es compatible con la actividad prevista.
• Obtener las licencias necesarias antes de realizar construcciones o modificaciones.
• Cumplir con las normas de edificación establecidas por la municipalidad.

• Contrato de compraventa y formalización de la transacción:

Un contrato de compraventa debe cumplir con los requisitos legales para ser válido y ejecutable. Es recomendable que sea elevado escritura pública ante notario y registro en Sunarp.

• Como evitar sanciones:
• Redactar un contrato claro, detallando el precio, forma de pago y plazos.
• Formalizar la transacción ante notario público.
• Registrar la compraventa en Sunarp, para garantizar la oposición frente a terceros.

• Pagos de tributos y obligaciones Fiscales:

Las operaciones inmobiliarias se encuentran sujetas al pago de impuestos como el impuesto de Alcabala, el Impuesto Predial y el Impuesto a la Renta en caso de ganancias de capital.

• Como evitar sanciones:
• Pagar el impuesto de Alcabala luego de la firma de minuta de compraventa.
• Mantener al día el pago del Impuesto predial y arbitrios municipales.
• Declarar correctamente las ganancias de capital ante la SUNAT.

• Prevención de lavado de activos:

Las entidades y personas involucradas en operaciones inmobiliarias deben cumplir con normas de prevención de lavado de activos, especialmente en transacción de alto valor.

• Como evitar sanciones:
• Identificar a las partes involucradas en la transacción y verificar el origen de los fondos.
• Reportar operaciones ante la Unidad de Inteligencia Financiera del Perú. 

En conclusión, el cumplimiento de las obligaciones legales en operaciones inmobiliarias es esencial para evitar sanciones y garantizar la seguridad jurídica de las transacciones, es decir que con una debida verificación y revisión de la documentación, el cumplimiento normativo y la correcta elaboración de los contratos, es posible reducir riesgos y evitar problemas legales en el futuro.

Escrito por Samy Montero Reategui.